über Werte und Preise, über Gewöhnung und ungewöhnliche Verhältnisse und über Ursachen und Verhalten…

Die Deutung der Begriffe „Bewertung“ und „Wertermittlung“ ist in den letzten Jahren im üblichen Gebrauch verändert worden. Damit einhergehend wird im Volksmund der MarktWERT einem KaufPREIS gleichgesetzt.

Jeder Immobilienvermittler und unzählige Portale nutzen den Begriff „kostenlose Bewertung“ zur Kundenakquisition, seitdem der Häusermarkt überschaubar wurde. Die Wertermittlung war zunächst als Alleinstellungsmerkmal von einigen Maklern gedacht und ist mittlerweile Standard. Die breite Masse „versteht“ und akzeptiert den Begriff. Richtig wäre es allerdings, diese Einschätzung der Immobilienmakler als #Kaufpreisermittlung zu bezeichnen.

Denn ein heute erzielter #Kaufpreis spiegelt nicht zwangsläufig den eigentlichen Wert der Immobilie. Es ist unstrittig, dass die Definitionen für #WERT und #PREIS unterschiedlich sind. Beim Preis spielen Emotionen, Wünsche, Zeitdruck, geringes Angebot und vieles, vieles andere eine Rolle.

Führt uns das zu ausgewogenen Entscheidungen?

Meistens eher nicht. Die angemessene Prüfung übernimmt allenfalls noch die finanzierende Bank. Es herrscht das Prinzip von Angebot und Nachfrage, das Fundament unserer Marktwirtschaft.

Am aktuellen Beispiel des Fleischpreises wird sehr einfach deutlich, dass der Preis nicht dem Wert entspricht. Der #Immobilienmarkt gestaltet sich genau andersrum. Der Käufer ahnt, dass er mehr zahlt als das Objekt wert ist. Er schlägt trotzdem zu, auch wenn noch Oma`s dicker Zuschuss dabei draufgeht.

Diese subjektiven, emotionalen Faktoren dürfen in einer Marktwertermittlung keinen Niederschlag finden. Das ist auch in den Richtlinien, Verordnungen und im Baugesetzbuch so verankert. Auch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse müssen draußen bleiben.

Ungewöhnliche Verhältnisse. Was? Ja, ungewöhnliche Verhältnisse.

Haben wir noch gewöhnliche Verhältnisse am Immobilienmarkt? Wir sind bekanntermaßen Gewohnheitstiere und manchmal nimmt auch unser Herdentrieb ein bisschen überhand. Alles völlig in Ordnung wird der Wirtschaftsexperte sagen, solange wir nicht wie die Lemminge auf den Klippenrand zu rennen.

Aber was, wenn wir nun viel zu voreilig die ungewöhnlichen Verhältnisse als normal empfinden?

Zur Findung einer Antwort muss beleuchtet werden, WARUM überhaupt etwas teurer wird, denn jede Teuerung hat seine ganz eigenen Ursachen.

Die #Immobilienpreise steigen also. Alles begann mit den Grundstückspreisen. Grundstücke wurden knapp und daran wird sich schlichtweg auch langfristig nichts mehr ändern. Bis ein Neubaugebiet erschlossen ist, können Jahrzehnte ins Land gehen. Neuerdings ist nur noch von verdichteter Bebauung die Rede, man will aus Umwelt- und Klimagründen die Zersiedelung bremsen. Also müssen bebaute Grundstücke her, wenn es keine Unbebauten gibt.

Binnen unvorstellbar kurzer Zeit war der Gebrauchthäusermarkt so gut wie leer gefegt. Das wiederum machten sich Hausbesitzer und Immobilienmakler zu Nutze. Der Markt wird befüllt mit älteren, unsanierten Häusern und natürlich möchte auch dabei jeder Höchstpreise erzielen.

Früher waren solche Häuser fast nur für Bauträger interessant, die in der Regel „einen Schnaps“ mehr zahlten als den Grundstückswert. Vorbei die Zeiten.

Der Kaufrausch geht weiter.

Der wesentliche Unterschied zwischen Bodenwertsteigerungen und den Hauspreissteigerungen liegt jetzt ganz offen auf der Hand: Grund und Boden bleibt langfristig Mangelware. Gebrauchte Häuser gibt es aber wie Sand am Meer. Nur im Moment nicht. Es werden Unzählige in den kommenden Jahrzehnten auf den Markt kommen, wenn die #Babyboomer „in die Jahre kommen“. Geduld ist eine Tugend. Die Möglichkeit von eintretenden #Marktschwankungen lässt sich nicht leugnen: es sind im Jahre 2021 schlichtweg ungewöhnliche Marktverhältnisse.